洞察：后地产时代居民资产配置趋势

美呗贤果

过去20年，是城镇化率的速提升期，间接带来了居民财富配置的严重偏离，但站在当下往后看，这个趋势在走向终结。

本刊特约作者 赵耿华文

根据央行2022年上半年公布的数据，居民对房地产的投资比例高达70%，而股票类资产只有3%。这种配置的严重偏离，与过去20年的大类资产表现是分不开的。统计数据显示：自2000年以来的20年间，房地产、股市、大宗商品、债市的年化收益率分别为79%、61%、29%和38%。

房地产的超额收益率与城镇化率速提升恰恰是吻合的。这种现象不难理解，从经济学的供需原理去解释，供需双方决定价格，当需求速提升而供给跟不上时，价格持续上行，具体表现在大量农村人口涌入城市购置房产，而终端供给受限，导致地产价格持续上行。

未来，伴随着步入城市社会时代，房地产整体需求进入平稳阶段。同时需要指出的是，从人口增长趋势来看，未来对地产有刚需的人口占比在持续下降。因此，随着终端需求稳定甚至小幅萎缩，房地产价格的上行动力必将明显减弱。站在财富配置的天然逐利性角度，在房地产价格的上涨幅度不足的情形下，其作为国民财富主要载体的阶段也必将成为历史。

但是，对于大多数人而言，生存和生活的总体花费额度总是有天花板的，多余的“闲钱”必然会再选择一个出口。那么，如何去规划后地产时代的家庭资产配置不妨选取具有代表性的两组数据来增强直观的认识。

首组数据：作为全球发达经济体代表的美国。从1802年到2022年的长达210年间，美国的股票、长期国债、短期国债、金、美元的年化收益率分别为81%、51%、42%、21%、14%，美股的长期收益率远超过其他大类资产。与此对应，2022年,美国居民在房地产、权益资产、固收类产品的配置比例分别为27%、33%、40%。长达220年的长期数据阐明了这样一个道理：当一个的经济持续发展时，股票投资作为直接支持经济运行的融资方式以及质企业的“陪伴者”，理所当然地获得源于经济发展和质企业回馈的超额收益。

第二组数据：作为专业投资机构的主权财富基金。主权财富基金是指一国通过特定税收与预算分配、可再生自然资源收入和国际收支盈余等方式积累形成的，由控制与支配的，通常以外币形式持有的公共财富。财富管理，大到一国，小至一家，本质上没有太大区别，只不过主权财富基金更多通过专业人士进行管理，专业化程度更高，长期稳定性也会更强。结合全球35家主权财富基金的数据，从2022年到2022年，权益类资产在其总资产的占比从374%提升至385%，作为比较大的单项资产的同时，仍然呈现逐步上升之势。

上述两组数据分别从发达经济体的市场表现、居民财富配置方式以及专业机构投资者的长期视角去提供一种资产配置的参考。从长期收益率角度而言，股票领跑各类资产，当仁不让地成为长期机构投资者的首选择。考虑到股票投资的专业性，民众在资产配置中把固定收益类放在首位，但其股票投资占比也达到了13，并且明显超过了房地产的比重。

展望未来，以消费和科技为代表的新一波经济增长动能正在酝酿，GDP持续增长的良好态势依然值得期待。再加上各种让利减税的力度加大，居民可支配收入有望延续目前的上升态势，居民财富的不断壮大是一个客观趋势。与此同时，房地产市场的供需结构已经跟过去20年发生了根本性变化，市场刚需力量的衰减将降低房地产价格持续上行的内在动力。结合发达的历史经验，金融资产特别是权益资产将成为居民财富的重要载体。

（作者为北京本炎投资管理有限投资总监）

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